家屋に対する課税のしくみ

家屋の評価方法について

固定資産税の家屋の評価方法は、総務大臣の定めた「固定資産評価基準」に基づき再建築価格を基準として評価する方法をとっています。

この再建築価格方式は、評価の時点において、評価の対象となった家屋と同一のもの(建物の復元ではなく、構造、規模、機能、構法等が同様なもの)をその場所に新築するものとした場合に必要とされる建築費を求め、建築後の年数の経過によって生じる損耗の状況による減価を考慮し、その家屋の価格を求めるものです。

つまり固定資産税における家屋の評価額とは、実際の建築費や取得費とは異なる価額となります。

家屋の評価額の求め方は、まず、それぞれの家屋について再建築費評点数を付設し、経年（損耗）の状況による減点補正率を乗じ、更に物価水準等を考慮した評点1点当たりの価額を乗じて対象となる家屋の評価額を求めることとされています。

算式で示すと次のとおりとなります。

評価額=再建築費評点数×経年減点補正率×評点1点当たりの価額

この再建築費評点数の付設について、原則として各個の家屋に固定資産評価基準に基づく部分別（屋根、外壁、柱、建築設備、その他建物内外の建築部分）による算出方法を採用しています。

このため、新築、増築時等には家屋の内部等を実地調査させていただいております。

新築住宅に対する減額措置

令和8年3月31日までに新築された住宅については、新築後一定期間の固定資産税額が2分の1に減額されます。

適用要件

1. 専用住宅や併用住宅であること。（なお、併用住宅については、居住部分の割合が、2分の1以上のものに限られます）
2. 床面積・・・50平方メートル（一戸建以外の貸家住宅にあっては40平方メートル）以上280平方メートル以下

減額される範囲

減額の対象となるのは、新築された住宅用の家屋のうち住居として用いられている部分（居住部分）だけであり、併用住宅における店舗部分,事務所部分などは減額対象となりません。

なお、住居として用いられている部分の床面積が120平方メートルまでのものはその全部が減額対象に、120平方メートルを超えるものは120平方メートル分に相当する部分が減額対象になります。

減額される期間

• ア一般の住宅（イ以外の住宅）・・・新築後3年度分
• イ3階建以上の中高層耐火住宅等・・・新築後5年度分

長期優良住宅(200年住宅)に対する減額措置

平成20年度税制改正により、新築住宅のうち「長期優良住宅の普及に関する法律」の規定に基づき認定された住宅に対する固定資産税の減額制度が創設されました。

適用要件

1.住宅の種類

• （1）「長期優良住宅の普及に関する法律」の施行日(平成21年6月4日)から令和8年3月31日までに新築されたもの
• （2）同法の規定に基づき、耐久性・安全性などの住宅性能が一定基準を満たすものとして行政庁の認定を受けて新築された住宅であること
• （3）専用住宅及び併用住宅(併用住宅の場合、居住部分の割合が全体の床面積の2分の1以上であること)

2.床面積

• （1）専用住宅・・・50平方メートル以上280平方メートル以下(貸家住宅等は、40平方メートル以上280平方メートル以下)
• （2）併用住宅・・・居住部分の床面積が50平方メートル以上280平方メートル以下

※マンションなどの区分所有建物の床面積は「専有部分の床面積+持分で按分した共有部分(廊下や階段室等)の床面積」で判定します。賃貸マンションなどの共同住宅についても区分所有建物に準じた方法で判定します。

減額される範囲及び税額

• 居住部分が120平方メートル以下・・・固定資産税額の2分の1
• 居住部分が120平方メートルを超え280平方メートル以下…120平方メートル相当分の固定資産税額の2分の1(120平方メートルを超える部分は減額されない)

減額される期間

• 一般住宅・・・新築後5年度分
• 3階建以上の中高層耐火住宅等・・・新築後7年度分

申込方法等

新築した年の翌年の1月31日までに、申告書に長期優良住宅認定通知書の写しを添えて申告してください。